Bausparvertrag

Kernaussagen

• Ein Bausparvertrag kombiniert Sparplan und Kredit. Der Kredit kann in Anspruch genommen werden, muss er aber nicht. Daher kann ein Bausparvertrag auch ein reiner Sparplan sein. Wird der Kredit in Anspruch genommen, muss er jedoch zwingend für Immobilienkauf oder -renovierung eingesetzt werden und nicht für andere Zwecke.
• Beispiel Es werden monatlich 500 € über 10 Jahre angespart (60.000 €). Anschließend kann ein Kredit in Höhe von 60.000 € aufgenommen werden und über 8 Jahre in monatlichen Raten von 600 € zurückbezahlt werden.
• Zinsen für die Sparphase und den Kredit werden zu Beginn des Bausparvertrags festgelegt.
• Bausparverträge werden zumeist damit beworben, dass man sich damit einen günstigen Kreditzins sichern kann. Dem stehen jedoch ein niedriger Sparzins und hohe Abschlusskosten entgegen - und machen den Bausparvertrag häufig unattraktiv.
• Darüber hinaus werden staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie beworben. Mit einer Förderung von 70 € pro Jahr kann diese in der Regel jedoch kaum die hohen Kosten und den niedrigen Sparzins kompensieren.

Hintergründe

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag besteht im Wesentlichen aus zwei Verträgen. Einem Sparvertrag und einem Kreditvertrag.

Das wesentliche Verkaufsargument für Bausparverträge ist, dass man sich schon heute niedrige Zinsen sichern kann. Hintergrund ist, dass man damit Kunden die Unsicherheit abnehmen möchte, dass man nicht durch evtl. steigende Bauzinsen den Traum von einer Immobilie nicht mehr wird leisten können.

Dies ist aber nur zum Teil richtig, denn steigende Zinsen bedeuten zumeist auch sinkende Immobilienpreise - was dann kleinere Kreditsumme zur Folge hat. Auch wird das Risko steigende Baupreise aufgrund von allgemeiner Inflation nicht geschützt - im Gegenteil, die geringe Verzinsung in der Ansparphase führt meist dazu, dass es dann noch schwieriger wird, Immobilien zu kaufen.

Darüber hinaus sind steigende Zinsen auf positiv - in der Ansparphase. Denn während der Bausparplan Zinsen auch für die Ansparphase einloggt, kann ein ansparen mittels Tagesgeldkonto, Geldmarktfonds oder Anleihen von steigenden Zinsen profitieren. Das worst-case-Szenario ist dass die kurzfristigen Zinsen sehr schnell auf oder gar unter das Zinsniveau des Bausparvertrags fallen (was bei aktuell 0,01% nicht sehr wahrscheinlich ist). Und die (langfristigen) Zinsen kurz vor Ende der Ansparphase drastisch ansteigen.

Kann ein Bausparvertrag durch Wertpapiere ersetzt werden?

Teilweise. Der Sparvertrag kann ersetzt werden durch Ansparen im Tagesgeld, Geldmarktfonds und Anleihen. Der Darlehensvertrag jedoch kann nicht ersetzt werden, jedoch kann er zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme bei Banken und anderen Kreditgebern bezogen werden. Der Vorteil eines Bausparvertrages liegt darin, dass die Zinsen für beide Vertragsteile zu Beginn des Vertragsschlusses bekannt sind, d.h. Sie wissen bei Vertragsschluss bereits, welche Zinsen Sie für einen Kredit erhalten, der zumeist erst in 10 Jahren in Anspruch genommen wird. Der Nachteil sind die häufig sehr hohen Kosten.

Wird der Bausparvertrag durch staatliche Subvention vorteilhaft?

Bausparverträge werden häufig damit beworben, dass man sich dadurch die staatliche Förderung der Wohnungsbauprämie sichern kann. Anders als der Name suggeriert ist sie für Personen, die tatsächlich auf eine Immobilie ansparen, völlig ungeeignet. Sie beträgt nämlich pro Person gerade einmal 70 € pro Jahr und das auch nur bei einem (zu versteuernden) Einkommen bis 35.000 € pro Jahr (entspricht einem Bruttolohn von ca. 45.000 €). Bei Ehepaaren verdoppelen sich Prämie (140 €) und Einkommensgrenze (70.000 € bzw. ein Bruttolohn von etwa 85.000 € + 10.000 € pro Kind). Somit dürfte die meisten potentiellen Immobilienkäufer entweder die Einkommensgrenze überschreiten und/oder die Prämie ist klein im Vergleich zur Ansparsumme - und somit viel wichtiger dort ein Zehntel-Prozentpunkt mehr zu bekommen als die Prämie.

Sollte man sich zum Ende der Ansparphase entscheiden, den Kredit nicht in Anspruch nehmen zu wollen, muss auch die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Ausnahme ist jedoch, wenn man beim Abschluss des Bausparvertrags unter 25 Jahre alt ist und der Bausparvertrag mindestens 7 Jahre lang läuft und jedes Jahr mindestens 50 € eingezahlt werden.

Daher lohnt sich ein "Bausparvertrag" so gut wie nie zum Erwerb einer Immobilie, sondern ist dann am besten, wenn man versucht die staatlichen Prämien bestmöglich abzugreifen. Dazu sollte man unter 25 sein und weniger als 45.000 € pro Jahr verdienen. Man schließt dann einen Bausparvertrag, der möglich klein ist, daber dennoch für die Förderung qualifiziert. Bei einem monatlichen Beitrag von 59 € zahlt man pro Jahr 708 €. Die 10%-Förderung beträgt somit 70 €, genau an der Höchstgrenze für eine alleinstehende Person. Über sieben Jahre sind das dann etwa 5.000 € und somit eine Bausparsumme von etwa 10.000 €. Auch hier sind die Kosten hoch - allerdings macht die Prämie einiges gut.

Reduziert der Bausparvertrag effektiv meine Zinsrisiken?

Nun mag ein Bausparvertrag nicht rentabel zu sein, aber redziert er effektiv die Risiken der Finanzierung einer Immobilie? Auch da eher ein nein. Wer sich überlegt einen Bausparvertrag abzuschließen, für den liegt der (etwaige) Kauf einer Immobilie mindestens ein paar Jahre in der Zukunft. Es mag zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht klar sein, ob und wann genau man kaufen möchte und welche Größe und Lage der Immobilie gewünscht sind. Das Risiko liegt darin, dass dann in ein paar Jahre die Finanzierung der Wunschimmobilie durch Zinsanstieg schwieriger geworden ist - wogegen man sich absichern möchte.

Diese Argument ist nur bedingt korrekt, denn steigende Zinsen bedeuten auch, dass die Zinsen in der Ansparphase steigen werden. Solange dies also nicht erst kurz vor Ende der Ansparphase passiert, profitiert man auch noch einige Jahre von steigenden Zinsen.

Auch führen steigende Zinsen grundsätzlich zu einem Rückgang der Immoblienpreise. Daher ist das Finanzierungsrisiko geringer als man meinen möchte.

Doch darüber hinaus wir der Kaufpreis einer Immobilie auch von anderen Faktoren beeinflusst, u.a. der allgemeinen Inflation. Doch hier verschafft der Bausparvertrag keine Linderung. Im Gegenteil - während das Ansparen auf dem Tagesgeldkonto dort zumindest temporär zu steigenden Zinsen führen sollte, bleibt der niedrige Bausparzins eingeloggt. Hier wären inflationsindexierte Anleihen bessere Alternativen.

Wie sehen konkrete Angebote großer Bausparkassen aus?

Im Juni 2024 haben wir bei drei Bausparkassen (LBS, wüstenrot und Schwäbisch Hall) nachgerechnet. Wir vergleiche deren Angebote mit Alternativen: nur Tagesgeld sparen, Geldmarkt sparen, Geldmarkt und Anleihe.

Alle drei Angebote haben gemein, dass in der Ansparphase das Guthaben mit nur 0,01% verzinst wird, obwohl zu diesem Zeitpunkt der EZB-Zins bei 3,75% lag. Auch haben alle drei Angebote Abschlusskosten von 1,6% der Bausparsumme, d.h. mehr als die ersten drei monatlichen Beiträge werden geleistet nur um die Kosten zu begleichen. Zusätzlich erheben SH und LBS jährliche Gebühren.

Wie rentabel sind diese Angebote?

Wir sehen, dass der Bausparvertrag nur dann vorteilhaft ist, wenn bei einer Anlage zu 1% der Kreditzins in 10 Jahren bei über 3,75% liegt. Ist man in der Lage zu 2% anzulegen, dann muss der Kreditzins schon bei über 5,35% liegen, damit der Bausparvertrag gewinnt. Und bei 3% sind dies dann schon 7,3%.

Aktuell liegen wir bei einem Zinsniveau von über 3,75% bei kurzfristigen Zinsen, die jedoch nur bei sehr guten Tagesgeldangeboten möglich sind. Zudem wird erwartet, dass die EZB die kurzfristigen Zinsen in den kommenden Monaten und Jahren wieder senken wird. Die aktuelle Zinskurve impliziert, dass diese bis auf 2% fallen dürften und somit unter dem Zins für langfristige Zinsen (aktuelle etwa 2,5%) liegen werden. Somit erscheint das mittlere Szenario, dass im Durchschnitt 2% Rendite in der Ansparphase erwartet plausibel.

Diskussion am Beispiel des Angebots der Schwäbisch Hall

Zum Ende der Ansparphase beträgt das Guthaben 55.035,70 € und liegt somit unter der Summe der Einahlungen (10 x 12 x 473 € = 56.760,00 €). Das ist die Folge der mickrigen Zinsen und Gebühren in Höhe von 1.750 €.

Aus einer Bausparsumme von 100.000 € und einem Sparguthaben von 55.035,70 € ergibt sich ein Kreditbetrag von 44.964,30 €. Dieser Kredit wird in 128 monatlichen Raten (Zins und Tilgung) in Höhe von 380 € und einer Schlussrate von 188 € beglichen.

Hätten Sie stattdessen während der Ansparphase die monatliche Rate auf ein Tagesgeldkonto übertragen und dort konstant einen Zins von 1% erhalten, wäre der Ansparbetrag nach 10 Jahren 59.668,89 €, also 4.633,19 € mehr als im Bausparvertrag. Um wieder 100.000 € für den Immobilienkauf zu haben, benötigen Sie nun nur noch einen Kredit in Höhe von 40.331,11 €. Um diesen Kredit in 128 Monaten zu je 380 € zurückzubezahlen darf der Kreditzins maximal 3,6% betragen.

Betrüge der Kreditzins jedoch 4,0% müssten Sie während der Kreditlaufzeit 387,59 € monatlich bezahlen, bei 5,0% wären es dann schon 407,18 €. Hingegen wären es bei einem Kreditzins von 3,0% nur 368,58 € pro Monat.

Sind Sie jedoch in der Lage konstant zu einem Zins von 2% anzulegen wäre der Ansparbetrag nach 10 Jahren 62.776,40 € und der Kreditbetrag fiele auf 37.223,60 €. Bei 128 monatlichen Raten zu je 380 € dürfte der Kreditzins maximal 5,2% betragen.

In nachfolgender Tabelle sind die Ergebnisse enthalten für Berechnungen mit konstanten Sparzinsen im Bereich von 0% bis 4%.

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